У застройщиков Москвы скопилось больше 10 млн кв. м нераспроданного жилья. Аналитики подсчитали, что для реализации этих квартир потребуется около трех лет. РБК публикует статистику портала «Дом.РФ» и сервиса «Циан». Обе компании приводят схожие данные. Больше всего невостребованных лотов оказалось в новостройках бизнес-класса и элитного сегмента — там пустует почти половина общего метража. В типовых проектах доля нераспроданного жилья немногим превышает 40%.
Сейчас рынок недвижимости компенсирует дефицит жилья, который испытывала Москва на протяжении нескольких предыдущих лет, отметил руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг:
«По нормальной модели проектного финансирования на момент ввода в эксплуатацию у вас должно быть продано примерно 70% жилья. Сейчас у нас по всему строящемуся жилью не реализовано 45%. При этом в год в Москве приобретается 4-4,5 млн кв. м жилья. И еще в 2021 году срок реализации нераспроданной составлял всего примерно полтора-два года, что свидетельствовало о дефиците предложения. В 2022-м из-за того, что запусков было больше, чем продаж, рынок вошел в баланс. Да, доля распроданного жилья увеличилась.
Но это увеличение не свидетельствует о затоваривании, а, напротив, является признаком, скажем так, возврата рынку равновесия.
Весь этот запас может быть продан примерно за 2,5 года, именно столько в среднем требуется для строительства объекта и ввода его в эксплуатацию».
По данным «Дом.РФ», сейчас в Москве в стадии строительства находится 16 млн кв. м жилья. Из них почти 3 млн кв. м сами застройщики не выводят в продажу. Девелоперы специально придерживают квартиры, чтобы поддерживать на рынке баланс, отмечает глава инновационного комитета Гильдии управляющих девелоперов России Ирина Доброхотова:
«Сейчас идет снижение предложения. В марте 2023-го по сравнению с февралем экспозиция новостроек старой Москвы снизилась почти на 1% по количеству проектов (сейчас их 326) и на 2,5% — по числу лотов, их представлено 51 тыс. Также в первом квартале вышло меньше проектов, чем в четвертом квартале 2022-го.
Это свидетельствует о том, что девелоперы ведут управление ассортиментом, стараясь выдержать необходимый баланс между темпами реализации и скоростью строительства.
Самое главное для них — это пополнение эскроу-счетов. То есть это некая сбалансированная договоренность, чтобы было перенасыщение рынка, учитывая заметное сокращение нового ввода по всем классам. Вот по итогам марта эта тактика работает».
Но уже через три-четыре года на рынке может возникнуть нехватка нового жилья. Застройщикам стало невыгодно возводить новые ЖК, пояснил коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев:
«По моим ощущениям, рынок уже вернулся практически к докризисным параметрам. При этом часть квартир можно все еще приобрести с определенным дисконтом. Скидки пока остались и в ликвидных проектах. Но, думаю, со временем, особенно с учетом роста курса рубля и себестоимости проектов все дисконты будут уходить.
Кроме того, рынок в последующие годы, на мой взгляд, гарантированно столкнется с дефицитом нового предложения, потому что инвестиционная себестоимость для застройщика существенно выросла. У новых проектов, как видно, очень слабые экономика и финансовая модель. При такой ситуации запускать новые проекты становится все менее рентабельным. Поэтому, соответственно, будут реализовываться старые лоты, и весь этот нераспроданный объем относительно быстро уйдет с рынка. Я думаю, что три года — это адекватный для этого срок».
По всей стране в стадии строительства сейчас находится 98 млн кв. м жилья. По оценкам Института жилищного развития, из этого объема почти половина не распродана. С начала этого года, каждый день в России в среднем выводится на рынок чуть больше 2 тыс. квартир, что на 8% меньше, чем было в 2022-м.
