Результаты оценки земельных участков

Земельный участок является основой для возведения любого строения или сооружения. Поэтому оценка стоимости земли является важным этапом процесса оценки недвижимого имущества. В большинстве случаев оценка земли производится единовременно с оценкой недвижимости, но в ряде случаев объектом оценки выступает только земельный участок. 

Как правило, оценка рыночной стоимости земельного участка производится в следующих случаях:

• Земельный участок является объектом ипотечного кредитования или используется в качестве залогового имущества;  
• Земля вносится на баланс предприятия (в уставной капитал);  
  • Участок является объектом аукционной продажи;    
  • Участок сдается в аренду и необходимо определение годовой арендной платы;  
• При заключении договора купли-продажи;
• При судебных спорах и в других схожих ситуациях.

Принципиальными отличиями земельных участков от других видов недвижимости являются следующие особенности: 

• Земля рассматривается как база, на которой размещаются различные объекты недвижимости, называемые улучшениями. 
• Земельные участки, как правило, имеют целевое назначение, однако в процессе оценки нередко рассматривается возможность их использования для различных целей. 
• К земельным участкам не применяются понятия физического износа или функционального устаревания, так как срок эксплуатации участка не ограничен. 
• Для земельного участка не рассматривается понятие затрат на воспроизводство (или замещение), так как земля является природным ресурсом и ее невозможно свободно воспроизвести. 
• В отношении земли существует понятие государственного регулирования использования земельных участков и их охраны.

В соответствии с ЗК РФ, земли по целевому назначению и, соответственно, по правовому режиму делятся на следующие категории:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;
2. Земли населенных пунктов;
3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
4. Земли особо охраняемых территорий и объектов;
5. Земли лесного фонда;
6. Земли водного фонда;
7. Земли запаса.

Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования. По аналогии с видами собственности на здания и сооружения, для земельных участков различают: 

— частную собственность; 

— государственную собственность; 

— федеральную собственность; 

— муниципальную собственность;

— собственность на землю субъектов РФ. По объему предоставляемых прав различают (см. Гл.IV ЗК РФ): 

— право собственности; 

— право общей (долевой) собственности; 

— право аренды земельного участка (различают краткосрочную и долгосрочную аренду); 

— право ограниченного пользования чужим земельным участком – частный или публичный сервитут; 

— безвозмездное срочное пользование земельными участками; 

— право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками; 

— право пожизненного наследуемого владения земельным. 

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством РФ.

Оценка земельного участка земли проводится с обязательным учетом категории и вида разрешенного оцениваемых земель, и возможных ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории. Кроме того, при проведении оценки земельного участка учитываются и другие факторы, такие как месторасположение участка, его физические характеристики и многие другие. 

Результатом оценки земельных участков является отчет об оценке, который имеет доказательную силу. Основные требования, как к порядку самой процедуры, так и к оформлению ее результатов изложены в Федеральном законе, а также в Стандартах оценки.

Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.