В теории и практике оценки под принципами оценки понимают основные положения, которыми необходимо руководствоваться при определении стоимости. Таким образом, процесс оценки бизнеса и содержание итогового заключения о стоимости объекта должны соответствовать основным принципам оценки бизнеса. С учетом содержания различных принципов оценки можно выделить следующие группы:
Принципы оценки отражают основные закономерности поведения субъектов рыночной экономики. Комплексный учет этих принципов позволяет наиболее полно учесть всю совокупность факторов и обстоятельств, влияющих на процедуру оценки бизнеса.
К принципам, основанным на представлении собственника, относятся принципы
Принцип полезности гласит, что предприятие обладает стоимостью, если оно может быть полезным реальному или потенциальному собственнику. Полезность для каждого потребителя индивидуальна, но качественно и количественно определена во времени и стоимости. Однако как общую полезность объекта для собственника в рыночной экономике можно выделить его способность приносить доход. Полезность бизнеса — это его способность приносить доход в конкретном месте и в течение данного периода. Соответственно, чем больше полезность, тем выше величина оценочной стоимости.
Принцип замещения означает, что разумный покупатель не заплатит за предприятие больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другое аналогичное предприятие с такой же степенью полезности. Кроме того, за объект не рационально платить больше, чем может стоить создание нового объекта с аналогичной полезностью в приемлемые сроки.
Принцип ожидания, т. е. ожидание будущей прибыли или других выгод, которые могут быть получены в будущем от использования имущества предприятия, а также размера денежных средств от его перепродажи. Полезность любого бизнеса, предприятия определяется тем, во сколько сегодня оцениваются прогнозируемые будущие выгоды (доходы).
В составе второй группы принципов, определяемых рыночной средой, могут быть выделены следующие принципы:
Принцип зависимости отражает степень влияния факторов внешней среды на стоимость предприятия. В зависимости от особенностей политических, социальных, физических и экономических факторов, эти факторы могут увеличивать или уменьшать стоимость предприятия в несколько раз.
Принцип соответствия заключается в том, что любое предприятие должно соответствовать рыночным и градостроительным стандартам, действующим в данном регионе, а проекты предприятий — общепринятым традициям использования земельных участков в данном районе.
Принцип спроса и предложения учитывает, что цена бизнеса изменяется в результате взаимодействия спроса и предложения. Ведущим фактором, влияющим на ценообразование в рыночной экономике, является соотношение спроса и предложения. Если спрос и предложение находятся в равновесии, то цены остаются стабильными и могут совпадать со стоимостью, особенно в условиях современного рынка. Если спрос превышает предложение, то при постоянстве факторов цены растут; если предложение превышает спрос, цены падают.
В относительно стабильных рыночных условиях спрос и предложение являются относительно эффективными факторами в определении направления изменения цен. Однако в короткие промежутки времени факторы спроса и предложения могут и не иметь возможности эффективно работать на рынке имущества предприятий. Также в России значительное влияние на соотношение спроса и предложения оказывает введение различных законодательных и нормативных актов. Например, органы власти могут установить контроль над продажей предприятий.
Принцип конкуренции означает, что при оценке стоимости предприятий необходимо учитывать степень конкурентной борьбы в данной отрасли в настоящее время и в будущем. На ценообразование влияет конкуренция. Если отрасль, в которой действует предприятие, приносит избыточную прибыль, то в свободной рыночной экономике в эту область пытаются проникнуть и другие предприниматели. Это увеличит предложение в будущем и снизит норму прибыли. Также конкуренция может усиливаться в условиях снижения уровня покупательской способности участников рынка, вызванного последствиями финансового кризиса. Таким образом, если ожидается обострение конкурентной борьбы, то при прогнозировании будущих прибылей данный фактор можно учесть либо за счет прямого уменьшения потока доходов, либо путем увеличения фактора риска, что опять же снизит текущую стоимость будущих доходов.
Принцип изменения состоит в том, что ситуация на рынке постоянно изменяется: появляются новые предприятия, изменяется профиль прежних; изменяются также экономическая, социальная, техническая и политическая области деятельности предприятия. Объекты недвижимости предприятия изнашиваются, изменяется техника, технология, сырьевая база. Характер использования землепользования зависит от влияния государства. Экономические условия открывают новые перспективы и возможности, меняется объем денежной массы и процентные ставки. Соответственно, стоимость предприятия изменяется с течением времени. Следовательно, оценка стоимости предприятия должна проводиться на определенную дату. В этом заключается суть принципа изменения стоимости.
В составе третьей группы принципов, связанных с эксплуатацией собственности, могут быть выделены следующие принципы:
Доходность бизнеса — это результат действия всех четырех факторов производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением, поэтому стоимость предприятия как системы определяется на основе оценки дохода. Для оценки предприятия нужно знать вклад каждого фактора в формирование дохода предприятия. Под вкладом понимают сумму прироста или уменьшения стоимости предприятия вследствие определенных капвложений в этот объект. Если прирост стоимости благодаря инвестициям окажется больше суммы этих инвестиций, то величина вклада будет положительной. Проект, обеспечивающий максимальную величину вклада, будет определять наилучший вариант инвестирования предприятие. Если величина вклада оказывается нулевой или отрицательной, то концепция развития предприятия, а, следовательно, содержание и объем инвестиций подлежат пересмотру.
Принцип остаточной продуктивности. Каждый фактор должен быть оплачен из доходов, создаваемых данной деятельностью. Поскольку земля физически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привязаны к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся сумма денег идет в оплату пользования земельным участком ее собственнику.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Остаточная продуктивность земельного участка определяется как чистый доход после того, как оплачены расходы на менеджмент, рабочую силу и эксплуатацию капитала.
Сбалансированность (пропорциональность) предприятия. Данный принцип означает, что любому виду производства соответствуют оптимальные сочетания факторов производства, при которых достигается максимальная прибыль, а значит, и максимальная стоимость предприятия. Различные элементы системы предприятия должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента в систему, приводящее к нарушению пропорциональности, приводит к изменению стоимости предприятия.
Оптимальная экономическая величина (масштаб). Одним из важных моментов действия данного принципа является соответствие размеров предприятия (в том числе его отдельные производства либо участок земли, на котором находится предприятие ) потребностям рынка. Так, если предприятие является слишком большим для удовлетворения потребностей рынка, то его эффективность падает, особенно если затруднена доставка ресурсов или товаров.
Принцип экономического разделения и соединение имущественных прав означает следующее: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость предприятия.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования — это основной принцип оценки, означающий разумное и возможное использование предприятия, обеспечивающее ему на дату оценки наибольшую текущую стоимость, или то использование, выбранное из разумных и возможных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие. Данный принцип, применяемый в теории оценки бизнеса, объединяет принципы всех трех групп, рассмотренных ранее.
Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.
