В основном оценка земельного участка проводится одновременно с оценкой жилой или коммерческой недвижимости, однако иногда требуется рыночная оценка земельного участка отдельно от объектов недвижимости.
Оценка земельного участка может проводиться:
— с целью принятия управленческих решений;
— с целью совершения сделок купли-продажи;
— для получения ипотеки или использовании в качестве залога;
— для оптимизации налогообложения;
— в целях разрешения имущественных споров;
— при внесении земельного участка в уставный капитал общества.
При оценке земельного участка имеют значение не только физические, но и юридические характеристики объекта (категория земельного участка). Стоит отметить, что провести оценку рыночной стоимости земельного участка без учета ограничений, которые могут быть наложены на использование определенной территории, невозможно. Например, может быть ограничено количество этажей при строительстве на участке объекта недвижимости или поставлены другие обязательные к соблюдению собственником земельного участка условия.
Как уже отмечалось в предыдущих статьях, при проведении оценки земельного участка во внимание принимаются следующие ценообразующие факторы:
— передаваемые имущественные права, их состав и ограничения (обременения);
— условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования);
— условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами);
— условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений);
— категория земельного участка, вид разрешенного использования, функциональное назначение земельного участка;
— местоположение объекта (направление, район, расположение относительно транспортных магистралей, ж/д путей, лесных массивов и водоемов, близость к остановкам общественного транспорта);
— физические характеристики объекта недвижимости (рельеф участка, форма участка, наличие и качество подъездных путей);
— наличие коммуникаций и возможность их подведения (электроснабжение, водоснабжение, канализация, газоснабжение);
— инженерно-геологические условия;
— площадь участка;
— наличие строений и благоустроенность земельного участка.
Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.
