В настоящее время федеральные стандарты оценки (ФСО № 2) допускают использование следующих видов стоимости объекта недвижимости:
— рыночная стоимость;
— инвестиционная стоимость;
— ликвидационная стоимость;
— кадастровая стоимость.
Понятие «рыночная стоимость» является основным понятием теории оценки. В Законе об оценочной деятельности приводится следующее определение этого вида стоимости: «под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какиелибо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
— одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
— стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; ï объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
— цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
— платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Так как с течением времени меняется конъюнктура рынка, то рыночная стоимость недвижимости на разные даты может отличаться. Поэтому рыночная стоимость отражает фактическое состояние рынка и обстоятельства заключения сделки на конкретную дату.
Далее рассмотрим отдельные положения определения рыночной стоимости:
«…наиболее вероятная цена…» – означает, что рыночная стоимость соответствует величине наиболее вероятной (максимально учитывающей рыночную конъюнктуру) цены сделки между покупателем и продавцом, которые имеют типичную для открытого и конкурентного рынка мотивацию;
«…на открытом рынке в условиях конкуренции…» – под открытостью рынка понимается отсутствие преград политического, юридического и экономического характера для всемерного участия всех желающих в данном сегменте рынка недвижимости.
«…стороны сделки действуют разумно…» – стороны, предположительно участвующие в сделке, действуют экономически логично, компетентно и в своих интересах. У покупателя имеется мотивация для покупки имущества, но нет принуждения к ней. Он учитывает сложившиеся на рынке условия, в том числе – цены на аналогичное имущество, и стремится приобрести товар за наименьшую стоимость. Продавец имеет мотивацию к продаже своего имущества, и заинтересован продать объект недвижимости за лучшую цену, которая возможна на конкурентном рынке.
«…на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства…» – стороны, участвующие в сделке, не испытывают острой экономической или иной нужды в заключении данной сделки; между сторонами нет предварительного сговора или особых отношений, которые могут привести к отклонению условий сделки от рыночного содержания. Следовательно, при определении рыночной стоимости предполагается, что сделка заключается между независимыми сторонами, каждая из которых действует свободно.
«…стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки…» – стороны сделки, должны быть достаточно полно информированы об особенностях продаваемой недвижимости, ее состоянии и окружении, а также о ситуации на рынке на дату заключения сделки; обладая этой информацией, каждый участник сделки действует в собственных интересах и рассчитывает получить соответствующие максимальные выгоды.
«…объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки…» – понятие «публичная оферта» предполагает, что объект должен быть представлен на рынке в форме публичного предложения, доступного для заинтересованных в совершении сделки сторон; продолжительность периода экспозиции на конкурентном рынке может колебаться в зависимости от сложившейся ситуации и типа недвижимости, но она должна быть достаточной для привлечения достаточного соответствующему сегменту рынка числа потенциальных покупателей.
«…платеж за объект оценки выражен в денежной форме» – средством платежа должны выступать денежные единицы, а не какое-либо имущество (товары, услуги, права требования, ценные бумаги и т.д.).
Законом об оценочной деятельности определено, что «если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки… не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта». Также Закон об оценочной деятельности гласит, что при использовании в составе действующих нормативных актов РФ терминов «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и других, установлению подлежит также рыночная стоимость недвижимости.
Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.
