Оценка права аренды помещений

06.04.2022

Сдача в аренду помещений — распространенный вариант коммерческого использования недвижимости. Она позволяет сделать эффективными капиталовложения в недвижимость, способствуя при этом удовлетворению потребности граждан и предприятий в помещениях.
Договор аренды помещений заключается не только для передачи права пользования, а иногда и владения объектом. Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено разрешение проведения стоимостной оценки не только вещей (материальных объектов), но и определенных прав. Соответственно, право аренды по договору возможно передать третьим лицам с соблюдением законов гражданского оборота.
Для продажи (или других форм перехода права собственности) права аренды обязательно установление величины стоимости такого права. В чем состоит оценка права аренды помещений? Во-первых, в расчет берется анализ выгодных положений договора аренды для арендатора. Оцениваются все плюсы обладания недвижимостью, влияющие на покупательскую привлекательность объекта. Экономическая выгода покупки права аренды должна быть оправдана в сравнении с аналогичными предложениями на рынке. Анализ договора аренды позволяет выявить выгодные для арендатора условия. Для этого рассматриваются такие положения договора, как:
• коммерческие условия (сумма, сроки и очередность внесения платежей, возможность включения прочих расходов в стоимость аренды, штрафные санкции);
• характеристики арендуемого помещения (квадратура, расположение, высота этажа, наличие и качество отделки, окружающая инфраструктура);
• срок действия, обстоятельства расторжения и продления;
• остальные условия, к примеру, право выкупа арендуемого помещения, его перепланировки и других действий.
Оценка права аренды помещения – это юридически корректная интерпретация существенных договорных условий с точки зрения их привлекательности и перевод их в денежный эквивалент. То есть качественные характеристики объекта, предусмотренные в договоре аренды оцениваются в количественных показателях.
Преимуществами договора на аренду можно считать:
• относительно невысокий размер арендной ставки;
• предусмотренная возможность выкупить объекта аренды;
• зачет затрат на ремонтные работы, изменение планировки или восстановления объекта аренды, в арендные платежи;
• право на изменение характеристик помещения.
Это наиболее распространенные причины, положительно влияющие на результаты оценки права аренды помещения.
Оценка права аренды земельных участков
Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:
• Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
• Кредитование под залог;
• Инвестирование средств;
• При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.
Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.
Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права собственности, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства). Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.
Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:
• Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
• Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
• Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
• Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.
Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете. Каждому из подходов соответствуют определенные методы. Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход. Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

  1. Метод сравнения продаж. Целесообразен в тех случаях, когда рынок имущества в регионе достаточно развит, а рассматриваемый земельный участок неспецифичен. Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды. Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.
    Критерии, используемые для сравнения:
    • Время, оставшееся до истечения срока договора аренды;
    • Размер арендной платы;
    • Возможность выкупа участка арендатором;
    • Периодичность и порядок внесения арендной платы;
    • Возможность пролонгации договора.
  2. Метод выделения. Целесообразен только при оценке права аренды застроенных участков. Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.
    Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка. Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.
  3. Метод распределения. Целесообразен при оценке права аренды участков с наличием застройки. По сравнению с методом выделения он более прост, не требует подсчета стоимости застройки. Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка. Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.
    Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.
  4. Метод капитализации. Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным. Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов. Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.
    Таким образом, применение метода капитализации состоит в:
    • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
    • Вычислении коэффициента капитализации;
    • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей. Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.
  5. Метод остатка. Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. ЧОД рассчитывается так же, как и при использовании метода капитализации. Этот метод предполагает:
    • Определение стоимости эксплуатации улучшений;
    • Подсчет ЧОД за период времени;
    • Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
    • Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.
  6. Метод предполагаемого использования. Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:
    • Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
    • Определение доходов, получаемых при таком использовании;
    • Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
    • Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.
    Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов. При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.

Остались вопросы?
Позвоните нам, мы будем рады вас проконсультировать.
Контакты
Оставить заявку
на обратный звонок
Мы свяжемся с Вами
в течении 5 минут.
*Нажимая на кнопку, вы даете
согласие на обработку персональных данных.
Спасибо! Вам скоро перезвонят.
Проверите поля и попробуйте еще раз!