Оценка права аренды

Оценка права аренды имущества может потребоваться во многих операциях с недвижимостью, например, при переуступке прав аренды; для получения кредитов; в случае споров, связанных со стоимостью аренды или нарушением договорных обязательств (в том числе при судебных разбирательствах); для принятия различных управленческих решений и других.

В соответствии с Гражданским кодексом  РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, а по договору аренды арендодатель (чаще собственник имущества) обязуется предоставить  арендатору имущество  за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендная плата за недвижимое имущество или земельный участок может определяться в виде единовременного платежа, а также в годовом, квартальном, месячном и другом исчислении.

При заключении договора аренды имущества возникают особые права — право арендодателя (владельца собственности) и право арендатора. Соответственно, правами, учитываемыми при оценке, могут являться: 

• права арендодателя – право передачи собственником или иным лицом, имеющим право на совершение такой операции (например, для прав хозяйственного ведения и оперативного управления имуществом) арендатору во временное пользование за плату имущество и сопутствующие права;
• права арендатора (субарендатора) – право временного владения и пользования (или временного пользования) имуществом, необходимым для осуществления его предпринимательской и иной деятельности, на условиях договора аренды (субаренды).

Стоимость права арендодателя и стоимость права арендатора, как правило, отличаются от  стоимости права собственности на имущество. В отличие от оценки рыночной стоимости имущества как прав собственности на него без влияния ограничений и обременений, при оценке права аренды права владения и (или) пользования на объект у арендодателя ограничены. Поэтому в случае оценки права аренды оценивается рыночная стоимость при фактическом использовании имущества, то есть на сданное в аренду и с учетом связанных с этим ограничений и обременений или как определение стоимости прав вступления в арендные отношения с собственником имущества. 

Покупателем права арендодателя является инвестор в недвижимость с целью получения доходов от аренды, следовательно, рыночная стоимость права арендодателя на имущество определяется с учетом влияния ограничений действующих договоров аренды. В практике оценки стоимость права арендодателя определяется, как правило, доходным подходом как текущая стоимость чистого операционного арендного дохода с учетом условий действующих договоров аренды, и стоимости постпродажи (реверсии) объекта собственности или выручка от продажи права аренды в конце периода владения (по окончании срока аренды), дисконтированных по ставке дисконтирования, отражающей ожидаемую доходность участниками рынка.

Стоимость права арендатора имеет место в случае, если договорная арендная плата отличается от рыночных реалий, а также, если арендатор по условиям договора имеет право на субаренду. Величина стоимости права арендатора рассчитывается доходным подходом как текущая стоимость прибыли от разницы между рыночной и договорной арендной платой (доход от субаренды), дисконтированных по ставке дисконтирования, отражающей ожидаемую доходность участниками рынка.

Процесс оценки права аренды достаточно сложен, состоит из нескольких этапов и может выполняться только высококвалифицированными экспертами-оценщиками.  Во многих ситуациях совместно в правом аренды требуется определить также рыночную стоимость  неотделимых улучшений имущества, произведенных арендатором в период аренды.

Документы, необходимые для оценки  права аренды недвижимости (копии документов, заверенные в установленном порядке): 

• Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимость (или свидетельство о государственной регистрации права);
• Договора (проект договора) аренды;
• Технический паспорт (выписка из технического паспорта) или технический план на объект недвижимости;
• Поэтажный план и экспликация помещений объекта недвижимости;
• Документы, подтверждающие затраты на произведенные неотделимые улучшения имущества в период аренды, например, сметы на ремонтно-строительные работы, договора на приобретение и установку инженерного оборудования и т.п. (при наличии).

Данный перечень может быть расширен после детального ознакомления оценщика с Заданием на оценку и перечнем объектов собственности.

Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.