Оценка недвижимости затратным подходом предусматривает определение стоимости объекта на основе учета затрат на создание такого же объекта как нового с корректировкой на все виды износов и устареваний, типичных для объекта оценки. В состав затрат на создание объекта включаются не только затраты на строительство объекта, учитывающие прибыль инвестора проекта, но и затраты на приобретение земельного участка, на котором осуществляется строительство.
На практике чаще всего оценка недвижимости затратным подходом применяется в следующих случаях:
При этом рекомендации по использованию затратного подхода для оценки относительно новых объектов недвижимости не исключают возможность применения этого подхода и для объектов, построенных и двадцать, и пятьдесят, и более ста лет назад. Последний срок физической жизни объекта более характерен для объектов исторического и культурного наследия, для которых применение затратного подхода достаточно часто. В этом случае важно, чтобы оценщиком был правильно проведен не только расчет стоимости строительства улучшений, но и грамотно определен накопленный износ объекта.
Кроме того, элементы затратного подхода используются для обоснования размера капитальных вложений в реконструкцию или капитальный ремонт объектов недвижимости, а также для расчета затрат на снос объекта в том случае, когда вариант НЭИ не соответствует текущему использованию улучшений или улучшения находятся в ветхом состоянии.
В соответствии с ФСО №1 «Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний».
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».
В дальнейшем для общего обозначения затрат на воспроизводство (стоимости воспроизводства) или затрат на замещение (стоимости замещения) используется термин «восстановительная стоимость».
В общем случае оценка единого объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или комплекса строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы:
1. Исследование и анализ рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования.
2. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения.
3. Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки.
4. Определение прибыли предпринимателя на основе данных об инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа.
5. Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом физического износа, а также функционального и экономического устареваний (при их наличии).
6. Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наиболее эффективного использования.
7. Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка, восстановительной стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом варианта наиболее эффективного использования объекта.
Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.
