Оценка недвижимости сравнительным подходом

Для развитого рынка недвижимости с высокой активностью и прозрачностью  оценка недвижимости сравнительным подходом  позволяет наиболее адекватно учесть текущие рыночные условия, определяющие стоимость объекта недвижимости.  

В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО №1) «Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами». Таким образом, оценка недвижимости сравнительным подходом заключается в сопоставлении рыночных данных и оцениваемого имущества с приведением известных цен аналогичных объектов к стоимости объекта оценки с помощью корректировок, учитывающих различия в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов. Базой проведения оценки недвижимости сравнительным подходом является информация о сделках с аналогичными объектами за определенный период времени. 

На основании вышеизложенного применение сравнительного подхода возможно только при наличии развитого рынка аналогичных объектов. Если рассматриваемый сегмент рынка не развит или оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо способен принести собственнику исключительные экономические выгоды, то сравнительный подход не может применяться. 

Помимо оценки стоимости объектов недвижимости (включая застроенные и свободные земельные участки) методы сравнительного подхода используются при определении величины среднерыночных ставок арендной платы, эксплуатационных расходов, ставок капитализации и дисконтирования в составе доходного подхода, а также для расчета величины износов и устареваний объекта оценки в составе затратного подхода.

Одним из основных понятий сравнительного подхода является термин «объект-аналог». В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО №1 «объект-аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

В процессе оценки недвижимости сравнительным подходом определяются основные ценообразующие факторы для соответствующего сегмента рынка недвижимости и вырабатывается система обоснования корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для определения стоимости объекта оценки.

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода. 

1. Изучение текущего состояния и перспектив развития рынка недвижимости, в том числе – того сегмента, к которому относится оцениваемый объект. Осуществляется первичная выборка данных о ценах и условиях сделок с объектами недвижимости, проданными относительно недавно и обладающими близкими к объекту оценки качественными и количественными характеристиками. При этом ФСО №1 допускают применение, как цен совершенных сделок, так и цены предложений. 

В качестве основных критериев, позволяющих отнести определенные объекты недвижимости к одному сегменту рынка, рассматриваются объекты, сходные по следующим критериям: 

• основному назначению и текущему использованию; 

• местоположению (с учетом масштаба сегмента – в пределах одного города, района, субъекта РФ); 

• физическим характеристикам;

• качеству строительных материалов и конструктивных решений; 

• составу передаваемых прав и имеющимся обременениям. 

2. Проводится более детальный анализ, проверка полноты и достоверности информации о выбранных объектах недвижимости и определяется окончательный состав объектов-аналогов, сопоставление с которыми объекта оценки позволит определить стоимость объекта оценки. 

3. Определяется состав основных ценообразующих факторов, которые должны учитываться при проведении расчетов и выбираются единицы сравнения объектов, позволяющие учесть различия между объектом оценки и объектами-аналогами по этим ценообразующим факторам. 

Согласно ФСО №7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

• передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
• условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
• условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
• условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
• вид использования и (или) зонирование;
• местоположение объекта;
• физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
• экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
• наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
• другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

4. С учетом выбранных единиц сравнения и различий в выбранных ценообразующих факторах, выявленных между каждым объектом-аналогом и объектом оценки, проводится корректировка цен объектов-аналогов с их приведением к характеристикам объекта оценки. 

5. Скорректированные цены объектов-аналогов проходят этап согласования (или взвешивания), после чего выводится величина стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.