Оценка недвижимости доходным подходом

23.08.2022

Доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов. Недвижимость, которая может приносить доход как отдельно взятый актив, называется доходоприносящей или доходной. В качестве основного источника доходов от недвижимости традиционно рассматривается сдача объекта в аренду, поэтому к доходной недвижимости можно отнести: 

  • Торговые помещения, торгово-офисные и торгово-развлекательные комплексы. 
  • Офисные помещения, здания бизнес-центров, комплексы и отдельные помещения, связанные с оказанием различных услуг. 
  • Складские помещения и комплексы различного типа, а также другие объекты, относящиеся к недвижимому имуществу. 

Также доход от недвижимости может генерироваться в процессе реализации различных инвестиционных проектов нового строительства или реконструкции и модернизации существующего объекта недвижимости. Кроме этого, недвижимость может рассматриваться в качестве одной из составляющих действующего бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), в этом случае оценка может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Учитывая, что существует тесная взаимосвязь между объемом инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение доходов от этого объекта после его приобретения. Таким образом, оценка недвижимости доходным подходом заключается в определении текущей стоимости будущих доходов, генерируемых оцениваемым имуществом. 

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. 

В общем случае, оценка недвижимости доходным подходом с применением метода прямой капитализации предусматривает выполнение следующих основных этапов: 

1. Сбор и анализ данных об условиях предоставления в аренду объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым, исходя из принятого варианта наиболее эффективного использования объекта оценки; анализ структуры эксплуатационных затрат и иных издержек, связанных с владением и пользованием аналогичными объектами. 

2. Обоснование показателей доходов и издержек с определением величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости. 

3. Расчет величины коэффициента капитализации для оцениваемого объекта с учетом уровня рисков инвестирования в аналогичную недвижимость. 

4. Капитализация доходов от объекта оценки с учетом принятого уровня доходов от объекта и связанных с получением этого дохода рисков.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

Метод дисконтирования денежных потоков в составе доходного подхода к оценке недвижимости предусматривает выполнение следующих основных этапов: 

1. Сбор и анализ данных об условиях предоставления в аренду объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым, исходя из принятого варианта наиболее эффективного использования объекта оценки; анализ структуры эксплуатационных затрат и иных издержек, связанных с владением и пользованием аналогичными объектами. 

2. Обоснование и прогнозирование показателей доходов и издержек с определением величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости.

3. Определение продолжительности прогнозного и постпрогнозного периодов с учетом сроков, необходимых для стабилизации денежного потока от объекта недвижимости. 

4. Расчет величины ставки дисконтирования для пересчета в текущую стоимость всех денежных потоков с учетом уровня рисков инвестирования в аналогичную недвижимость. 

5. Обоснование величины стоимости перепродажи (остаточной стоимости) объекта по окончании прогнозного периода. 

6. Дисконтирование денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов с определением общей величины текущей стоимости объекта недвижимости, соответствующей результату оценки с применением метода дисконтирование денежных потоков.

Содержание доходного подхода тесно связано с другими подходами к оценке. Например, ставки дохода, применяемые в составе расчетов по методам доходного подхода, часто определяются на основе анализа и сопоставления рыночных данных по сделкам с различными объектами. Затраты на капитальный ремонт или модернизацию  используются в составе расчета денежного потока для обоснования объемов инвестиций в объект. 

Основным недостатком доходного подхода является то, что в отличие от двух других подходов оценки, за основу расчетов принимаются данные об ожидаемых в будущем доходах, то есть прогнозные данные. Поэтому доходный подход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.

Остались вопросы?
Позвоните нам, мы будем рады вас проконсультировать.
Контакты
Оставить заявку
на обратный звонок
Мы свяжемся с Вами
в течении 5 минут.
*Нажимая на кнопку, вы даете
согласие на обработку персональных данных.
Спасибо! Вам скоро перезвонят.
Проверите поля и попробуйте еще раз!