Оценка коммерческих помещений – один из самых популярных видов оценки на сегодняшний день. Данная процедура включает в себя определение стоимости права собственности или иных прав, таких как право аренды, пользования и т.д.
Оценка коммерческих объектов может проводиться в следующих ситуациях:
• покупка или продажа недвижимого имущества;
• оспаривание кадастровой стоимости;
• определение арендной ставки недвижимости;
• получение кредита под залог;
• судебное производство;
• постановка на баланс;
• определение сервитута;
• оптимизация налогов организации.
Подходы к оценке недвижимости
При вычислении стоимости объектов коммерческого использования учитываются особенности объекта, его качества, расположение. Один и тот же объект может использоваться для разных целей. По этим целям выделяют 3 подхода (метода) оценки.
Доходный метод, при котором цена исчисляется
по потенциальной прибыли, которую может принести объект. Важен именно потенциал получения прибыли, а не только практика использования предыдущим владельцем.
Сравнительный метод, для которого важна цена здания
или земли в сравнении с аналогами на рынке. В этом случае наибольшее значение имеют факторы расположения,
и именно на них опираются оценщики без учёта потенциала.
Затратный подход, где на первое место выходит проблема затрат на ремонт и восстановление промышленного или торгового здания, гостиницы и др. Вопрос стоит в том, сколько новый владелец потратит на приведение зданий в порядок. Чем больше сумма, тем меньше конечная цена.
Цена на объекты не постоянна, она увеличивается или уменьшается под влиянием различных факторов. Поэтому перед продажей недвижимости, продавец уточняет реальную рыночную стоимость у экспертов.
При оценивании учитываются разные обстоятельства, которые влияют на конечную стоимость. Факторы, влияющие на конечную цену:
К ним относятся:
− Передаваемые имущественные права и их ограничения (обременения);
− Условия финансирования (тип оплаты, условия кредитования и т.д.);
− Условия продажи, расходы, сделанные сразу же после покупки;
− Различие между ценой предложения и сделки (уторговывание);
− Дата предложения (сделки);
− Местоположение объекта, что включает в себя престижность района, транспортную доступность и качество окружения;
− Район расположения: именно географическое место и расположение относительно центра города;
− Расположение относительно «красной линии» или основных транспортных магистралей города с высокой интенсивностью движения;
− Окружение объекта: промзона, бизнес-зона, преимущественно жилая застройка;
− Конструктивные особенности объекта:
• площадь объекта;
• наличие отдельного входа у объекта;
• планировка объекта;
• группа капитальности здания.
− Расположение объекта в здании: этаж расположения (первый, выше первого, цокольный этаж, подвал);
− Тип объекта (встроенное помещение, отдельно стоящее здание);
− Класс офисного здания;
− Наличие парковки;
− Наличие охраны;
− Обеспеченность телекоммуникациями;
− Инфраструктура объекта;
− Расположение на закрытой территории;
− Уровень операционных расходов, условия аренды и состав арендаторов – т.н. экономические факторы;
− Техническое состояние объекта и уровень отделки помещений: без ремонта, простой ремонт (стандарт), евроремонт (комфорт).
Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.
