Оценка рыночной стоимости арендной платы за встроенные помещения различного назначения, комплексы зданий, земельные участки и пр., может потребоваться для:
• Решение имущественных споров. Оценка может понадобиться при разделе имущества, находящегося в общей собственности для определения доли каждого собственника.
• При заключении договора аренды. Размер арендной платы может определяться исходя из оценки рыночной стоимости объекта, сдаваемого в аренду
• Для принятия управленческих решений. Оценка актуальной рыночной стоимости имущества поможет определить оптимальные направления развития и выработать систему управленческих мер
Оценка права аренды помещений
Сдача в аренду помещений — распространенный вариант коммерческого использования недвижимости. Она позволяет сделать эффективными капиталовложения в недвижимость, способствуя при этом удовлетворению потребности граждан и предприятий в помещениях.
Договор аренды помещений заключается не только для передачи права пользования, а иногда и владения объектом. Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрено разрешение проведения стоимостной оценки не только вещей (материальных объектов), но и определенных прав. Соответственно, право аренды по договору возможно передать третьим лицам с соблюдением законов гражданского оборота.
Для продажи (или других форм перехода права собственности) права аренды обязательно установление величины стоимости такого права. В чем состоит оценка права аренды помещений? Во-первых, в расчет берется анализ выгодных положений договора аренды для арендатора. Оцениваются все плюсы обладания недвижимостью, влияющие на покупательскую привлекательность объекта. Экономическая выгода покупки права аренды должна быть оправдана в сравнении с аналогичными предложениями на рынке. Анализ договора аренды позволяет выявить выгодные для арендатора условия. Для этого рассматриваются такие положения договора, как:
• коммерческие условия (сумма, сроки и очередность внесения платежей, возможность включения прочих расходов в стоимость аренды, штрафные санкции);
• характеристики арендуемого помещения (квадратура, расположение, высота этажа, наличие и качество отделки, окружающая инфраструктура);
• срок действия, обстоятельства расторжения и продления;
• остальные условия, к примеру, право выкупа арендуемого помещения, его перепланировки и других действий.
Оценка права аренды помещения – это юридически корректная интерпретация существенных договорных условий с точки зрения их привлекательности и перевод их в денежный эквивалент. То есть качественные характеристики объекта, предусмотренные в договоре аренды оцениваются в количественных показателях.
Преимуществами договора на аренду можно считать:
• относительно невысокий размер арендной ставки;
• предусмотренная возможность выкупить объекта аренды;
• зачет затрат на ремонтные работы, изменение планировки или восстановления объекта аренды, в арендные платежи;
• право на изменение характеристик помещения.
Это наиболее распространенные причины, положительно влияющие на результаты оценки права аренды помещения.
Оценка права аренды земельных участков
Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:
• Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
• Кредитование под залог;
• Инвестирование средств;
• При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.
Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.
Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права собственности, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства). Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.
Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:
• Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
• Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
• Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
• Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.
Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете. Каждому из подходов соответствуют определенные методы. Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход. Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.
Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.