Согласно законодательству участник общей долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей (продавать, дарить, отдавать в залог, завещать и т.д.). Согласия других участников общей долевой собственности при этом получать нет необходимости. Однако в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в общем имуществе, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Доли могут быть равными, в других размерах, которые в обязательном порядке должны быть определены в договоре купли-продажи или в договоре о совместной деятельности.
Таким образом, чаще всего необходимость оценки доли в недвижимости возникает в следующих ситуациях:
Оценка доли в недвижимости имеет свои особенности, поскольку здание или его часть (помещение) являются объектом недвижимости, а доля в праве общей собственности на объект недвижимости не является недвижимостью в прямом смысле этого слова.
Во-первых, здание (часть здания) может выступать предметом купли-продажи, аренды в соответствии с требованиями ГК РФ, т.к. имеет, индивидуально-определяющие характеристики — — адрес, кадастровый номер, назначение, площадь, нумерация помещений, комнат по данным БТИ и т.д., а доля в праве общей собственности на недвижимое имущество может быть предметом договора купли-продажи только как имущественное право, т.к. не может иметь индивидуально-определяющих характеристик, позволяющих ее отделить от доли другого участника или участников.
Во-вторых, право долевой собственности подразумевает ограничения в области владения, пользования и распоряжения долями — в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в недвижимом имуществе указывается размер доли (1/2, 1/3 и т.д.), но не определяется площадь части здания или помещения, приходящуюся на размер этой доли. Кроме того, право общей долевой собственности подразумевает влияние следующих возможных негативных факторов: неудобства, финансовые и временные издержки при организации содержания и ремонта общей собственности; усложненный порядок отчуждения права собственности; дополнительные финансовые и временные издержки, необходимые при выделе доли собственности в натуре.
На основании вышеизложенного определение стоимости доли в недвижимости как произведение относительного размера доли участника на полную рыночную стоимость всего объекта используется редко, как правило, в случае принятия единогласного решения о продаже объекта недвижимости всеми участниками долевой собственности.
В остальных случаях требуется учитывать реальное рыночное ценообразование, когда площадь отдельной квартиры будет стоить дороже, чем такая же площадь квартиры, находящейся в общей собственности, а тем более продажа доли в квартире отдельно, это также справедливо и для объектов коммерческой недвижимости. Поэтому на практике стоимость доли определяется с учетом обесценения долевой собственности по сравнению с полным правом собственности. Размеры такого обесценения могут быть существенными и достигать 50% и более, в том числе в зависимости от размера доли и количества участников общей долевой собственности.
Процесс оценки доли в недвижимости достаточно сложен и должен учитывать влияние правовых и организационно-экономических обременений, и может выполняться только высококвалифицированными экспертами-оценщиками. Отчет об оценке это многостраничный документ, в котором помимо расчетной и аналитической части содержатся копии свидетельства о членстве в СРО и выписки из реестра СРО на каждого оценщика, полисы страхования гражданской ответственности оценщиков и оценочной организации.
Отчет выполняется строго в соответствии с требованиями Федерального закона об оценочной деятельности, Федеральными стандартами оценки и стандартами саморегулируемой организации оценщиков.
Отчет передается Заказчику в бумажном виде, а также может быть предоставлен также в электронном виде. Отчет об оценке имеет юридическую значимость и вес в ходе возможного судебного процесса.
Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.
