Оценка для целей купли-продажи

Для того чтобы купить или продать объект коммерческой недвижимости (предприятие, офис, склад и т. д.), необходимо произвести его предварительную оценку. Оценка коммерческой недвижимости учитывает размер дохода, риск и период, связанный с его получением. При заключении сделки купли/продажи и продавец, и покупатель одинаково заинтересованы в нахождении оптимальной равновесной цены, которая удовлетворяла бы обе стороны. Под воздействием мировых финансовых тенденций рынок недвижимости в разное время переживает периоды стагнации и роста, а это значит, что изменение цен на имущественные объекты происходит достаточно быстро. В связи с этим независимую оценку недвижимости рекомендуется производить непосредственно перед процедурой заключения договора купли-продажи.
Независимая экспертиза недвижимости при составлении договора купли/продажи представляет собой определение реальной стоимости объекта на рынке недвижимости на момент его купли или продажи:
• на первом этапе оценки недвижимости учитываются основные характеристики территориального положения оцениваемого объекта (инфраструктура, удалённость от центра, экологическая обстановка в районе, близость метро и т. д.);
• на втором этапе производится анализ общего состояния здания, в котором расположен объект оценки (техническое состояние здания, количество этажей, внутренние коммуникации, год постройки, наличие подземной стоянки, парковки и т. д.);
• на третьем этапе осуществляется непосредственная оценка помещения (общая площадь, планировка, отделка, состояние систем кондиционирования и вентиляции, электроснабжение и т. д.).
Итоговая стоимость объекта, полученная в результате независимой оценки недвижимости, складывается под воздействием всех перечисленных выше факторов, а также в соответствии с ситуацией, сложившейся на финансовом рынке на момент оценки.
Для оценки стоимости недвижимого имущества при составлении договора купли-продажи необходимы следующие документы (список может быть расширен):

1. Свидетельство о праве собственности на недвижимость;
2. Справка БТИ;
3. Поэтажный план;
4. Экспликация;
5. Выписка из технического паспорта;
6. Разрешения на перепланировки (если есть);
7. Документы, подтверждающие право аренды земли (при оформлении земельных правоотношений);
8. Отчеты по балансовой стоимости, налогам и коммунальным платежам.
   Также оценка недвижимости является обязательным условием при покупке квартиры в ипотеку. Она необходима для передачи в залог объекта недвижимости. Банк получает отчет об оценке с указанием рыночной стоимости и с учетом этих данных выдает ипотеку.
   Оценка недвижимости при ипотеке нужна в первую очередь банку:
   — ему нужно знать реальную стоимость квартиры, чтобы определить возможную сумму кредита. Если вдруг продавец просит больше, более указанной в оценке суммы банк не выдаст
   — оценка стоимости позволяет понять, сколько денег получит банк, если заемщик перестанет исполнять свои обязательства, то есть платить по ипотеке. Причем банк учитывает две стоимости: рыночную и ликвидационную, и принимает во внимание меньшую: обычно это ликвидационная.
   — ему нужно видеть реальные технические параметры недвижимости, чтобы понять, соответствует ли она требованиям к залогу. Получается, что оценщик становится глазами банка, которые видят реальный объект
   — для проверки юридической чистоты объекта

Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.