Объектом оценки при определении арендной платы согласно статьям 606 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 5 Федерального закона 135-ФЗ и пункту 4 ФСО №7 является объект аренды.
Земельные участки, являющимися объектами аренды при расчете рыночной арендной платы, в зависимости от характеристик, можно разделить на:
— земельные участки, не подлежащие застройке объектами капитального строительства (в том числе рекреационного и сельскохозяйственного назначения, коммерческого назначения с использованием временных (сезонных) сооружений и т.п.);
— земельные участки, подлежащие застройке (предоставляемые для целей строительства);
— земельные участки с расположенными на них объектами капитального строительства, принадлежащими третьим лицам.
Правами, учитываемыми при оценке, могут являться:
— у арендодателя – право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, по договору аренды;
— у арендатора (субарендатора) – право временного владения и пользования (временного пользования) объектом на условиях договора аренды (субаренды).
Арендная плата за земельный участок может определяться в виде единовременного платежа, а также в годовом, квартальном, месячном и другом исчислении.
Арендная плата за земельный участок, предоставленный арендатору для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений, рассчитывается исходя из срока аренды, который не может быть меньше оставшегося срока использования этого объекта капитального строительства.
Оценка аренды земельных участков, не требующих существенных капитальных вложений, на активных рынках проводится, чаще всего, методами сравнительного подхода – регрессионного анализа, количественных корректировок (сравнения продаж) и др. Оценка арендной платы на неактивных рынках проводится, как правило, методом компенсации затрат арендодателя.
При реализации сравнительного подхода к оценке арендной платы за земельные участки рассматриваются сделки (и предложения к ним) по аренде на вторичном рынке. Сделки по аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, не используются для определения рыночной арендной платы, если их арендные ставки основаны на нормативных методиках расчета и не учитывают рыночные механизмы ценообразования (публичные предложения, торги).
В качестве аналогов для оценки арендной платы методами сравнительного подхода используются объекты недвижимости, относящиеся к одному сегменту рынка и подчиняющиеся единообразному ценообразованию. При этом дополнительными критериями отбора аналогов служит соответствие объектов сравнения существенным условиям договора (проекта договора) аренды.
Применение сравнительного подхода требует тщательного анализа финансового потенциала и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций и другие.
Для застроенных или предназначенных под застройку земельных участков величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка.
Оценка арендной платы за земельный участок с объектами недвижимости, требующими существенных затрат для приведение их в арендопригодное состояние, может проводиться с использованием элементов сравнительного, доходного и затратного подходов к оценке.
Рыночная стоимость аренды земельных участков на неактивных рынках оценивается, как правило, методом предполагаемого использования в рамках доходного подхода.
Оценка арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду для строительства, проводится, как правило, методом предполагаемого использования в рамках доходного подхода, с учетом максимально разрешенных договором аренды (проектом договора) параметров строительства.
Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.
