Оценка активов бизнеса

24.10.2022

Оценка активов бизнеса — это процедура определения рыночной или иной стоимости активов компании, основанная на вычислении восстановительной стоимости с учетом физического износа, функционального и экономического устареваний.

К числу активов компании относятся следующие группы активов:

  • нематериальные активы, 
  • долгосрочные финансовые вложения, 
  • здания, сооружения, земельные участки,
  • машины, оборудование и транспортные средства, 
  • запасы, 
  • дебеторская задолженность,
  • прочее.

В рамках метода стоимости чистых активов затратного подхода при оценке бизнеса проводится анализ и оценка активов компании. Далее приводятся основные этапы оценки отдельных активов компании.

Оценка недвижимости (зданий, помещений, сооружений и земельных участков)

При оценке зданий, помещений, сооружений и земельных участков используются:

  • Затратный подход;
  • Сравнительный подход;
  • Доходный подход.

Оценка недвижимости затратным подходом предусматривает определение стоимости объекта на основе учета затрат на создание такого же объекта как нового с корректировкой на все виды износов и устареваний, типичных для объекта оценки. В состав затрат на создание объекта включаются не только затраты на строительство объекта, учитывающие прибыль инвестора проекта, но и затраты на приобретение земельного участка, на котором осуществляется строительство.

В общем случае оценка единого объекта недвижимости, представленного земельным участком с улучшениями (зданием, сооружением или комплекса строительных объектов) на основе затратного подхода, включает следующие этапы: 

1. Исследование и анализ рынка недвижимости с определением основных экономических и потребительских параметров сегмента, к которому относится объект оценки в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования. 

2. Сбор и анализ информации о технических, экономических и прочих характеристиках объекта оценки и его окружения. 

3. Расчет стоимости нового строительства (определение величины затрат на воспроизводство или замещение) улучшений на дату оценки. 

4. Определение прибыли предпринимателя на основе данных об инвестициях в строительство недвижимости соответствующего типа. 

5. Оценка величины накопленного износа улучшений с учетом физического износа, а также функционального и экономического устареваний (при их наличии). 

6. Оценка стоимости земельного участка как свободного от улучшений и доступного для наиболее эффективного использования. 

7. Определение расчетного значения стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости земельного участка, восстановительной стоимости, увеличенной на предпринимательскую прибыль и уменьшенной на величину накопленного износа улучшений с учетом варианта наиболее эффективного использования объекта.

Для развитого рынка недвижимости с высокой активностью и прозрачностью  оценка недвижимости сравнительным подходом  позволяет наиболее адекватно учесть текущие рыночные условия, определяющие стоимость объекта недвижимости.  

В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО №1) «Сравнительный подход — совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами». Таким образом, оценка недвижимости сравнительным подходом заключается в сопоставлении рыночных данных и оцениваемого имущества с приведением известных цен аналогичных объектов к стоимости объекта оценки с помощью корректировок, учитывающих различия в характеристиках объекта оценки и объектов-аналогов. Базой проведения оценки недвижимости сравнительным подходом является информация о сделках с аналогичными объектами за определенный период времени. 

Одним из основных понятий сравнительного подхода является термин «объект-аналог». В соответствии с Федеральными стандартами оценки (ФСО №1 «объект-аналог — объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости с применением сравнительного подхода. 

1. Изучение текущего состояния и перспектив развития рынка недвижимости, в том числе – того сегмента, к которому относится оцениваемый объект. Осуществляется первичная выборка данных о ценах и условиях сделок с объектами недвижимости, проданными относительно недавно и обладающими близкими к объекту оценки качественными и количественными характеристиками. При этом ФСО №1 допускают применение, как цен совершенных сделок, так и цены предложений. 

В качестве основных критериев, позволяющих отнести определенные объекты недвижимости к одному сегменту рынка, рассматриваются объекты, сходные по следующим критериям: 

• основному назначению и текущему использованию; 

• местоположению (с учетом масштаба сегмента – в пределах одного города, района, субъекта РФ); 

• физическим характеристикам;

• качеству строительных материалов и конструктивных решений; 

• составу передаваемых прав и имеющимся обременениям. 

2. Проводится более детальный анализ, проверка полноты и достоверности информации о выбранных объектах недвижимости и определяется окончательный состав объектов-аналогов, сопоставление с которыми объекта оценки позволит определить стоимость объекта оценки. 

3. Определяется состав основных ценообразующих факторов, которые должны учитываться при проведении расчетов и выбираются единицы сравнения объектов, позволяющие учесть различия между объектом оценки и объектами-аналогами по этим ценообразующим факторам. 

Согласно ФСО №7 для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

  • передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
  • условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);
  • условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);
  • условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);
  • вид использования и (или) зонирование;
  • местоположение объекта;
  • физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;
  • экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);
  • наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;
  • другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

4. С учетом выбранных единиц сравнения и различий в выбранных ценообразующих факторах, выявленных между каждым объектом-аналогом и объектом оценки, проводится корректировка цен объектов-аналогов с их приведением к характеристикам объекта оценки. 

5. Скорректированные цены объектов-аналогов проходят этап согласования (или взвешивания), после чего выводится величина стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Доходный подход — совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Учитывая, что существует тесная взаимосвязь между объемом инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение доходов от этого объекта после его приобретения. Таким образом, оценка недвижимости доходным подходом заключается в определении текущей стоимости будущих доходов, генерируемых оцениваемым имуществом. 

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям.

Метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту. 

В общем случае, оценка недвижимости доходным подходом с применением метода прямой капитализации предусматривает выполнение следующих основных этапов: 

1. Сбор и анализ данных об условиях предоставления в аренду объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым, исходя из принятого варианта наиболее эффективного использования объекта оценки; анализ структуры эксплуатационных затрат и иных издержек, связанных с владением и пользованием аналогичными объектами. 

2. Обоснование показателей доходов и издержек с определением величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости. 

3. Расчет величины коэффициента капитализации для оцениваемого объекта с учетом уровня рисков инвестирования в аналогичную недвижимость. 

4. Капитализация доходов от объекта оценки с учетом принятого уровня доходов от объекта и связанных с получением этого дохода рисков.

Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость.

Метод дисконтирования денежных потоков в составе доходного подхода к оценке недвижимости предусматривает выполнение следующих основных этапов: 

1. Сбор и анализ данных об условиях предоставления в аренду объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым, исходя из принятого варианта наиболее эффективного использования объекта оценки; анализ структуры эксплуатационных затрат и иных издержек, связанных с владением и пользованием аналогичными объектами. 

2. Обоснование и прогнозирование показателей доходов и издержек с определением величины чистого операционного дохода от объекта недвижимости.

3. Определение продолжительности прогнозного и постпрогнозного периодов с учетом сроков, необходимых для стабилизации денежного потока от объекта недвижимости. 

4. Расчет величины ставки дисконтирования для пересчета в текущую стоимость всех денежных потоков с учетом уровня рисков инвестирования в аналогичную недвижимость. 

5. Обоснование величины стоимости перепродажи (остаточной стоимости) объекта по окончании прогнозного периода. 

6. Дисконтирование денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов с определением общей величины текущей стоимости объекта недвижимости, соответствующей результату оценки с применением метода дисконтирование денежных потоков.

Содержание доходного подхода тесно связано с другими подходами к оценке. Например, ставки дохода, применяемые в составе расчетов по методам доходного подхода, часто определяются на основе анализа и сопоставления рыночных данных по сделкам с различными объектами. Затраты на капитальный ремонт или модернизацию  используются в составе расчета денежного потока для обоснования объемов инвестиций в объект. 

Оценка  машин,  оборудования  и  транспортных средств

Методика  оценки  машин,  оборудования  и  транспортных средств  тесно  связана  с  методиками  оценки недвижимости и нематериальных активов, но в то же время существенно от них отличается. Основные отличия между этими методиками:

  • Многообразный характер объектов оценки. Для оценки движимого имущества фактор местоположения практически роли не играет, но в то же время приобретает значение  другой  круг  факторов  (технические характеристики, надежность  и  качество,  степень  износа,  моральное  устаревание, изготовитель и т.д.).
  • При оценке машин и оборудования исключительно важную роль играет фактор износа.
  • Рынок машин, оборудования и транспортных средств очень структурирован. Практически каждая группа машин имеет свой сегмент  товарного  рынка,  которых значительно больше, чем на рынке недвижимости. 
  • Для  многих  видов  специализированных  и  специальных  машин и оборудования рынок ограничен. Лишь отдельные виды машин, оборудования и транспортных средств (автомобили, тракторы,  компьютеры,  бытовая  и  офисная  техника,  универсальные станки  и  др.)  представлены  на  активном  массовом  рынке.  Существенная часть специального оборудования изготавливается по индивидуальным  заказам  и  не  имеет  открытого  рынка,  поэтому  его оценку производится с применением затратного подхода.
  • И многое другое.

В современной  теории  и  практики  оценки движимого имущества существуют  три  методических  основополагающих  подхода: сравнительный, затратный и доходный.

Сравнительный подход— совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении оцениваемого объекта с  аналогичными  объектами,  в  отношении  которых  имеется  информация  о  ценах  сделок  с  ними.  

При наличии развитого и активного рынка объектов-аналогов, позволяющего получить необходимый для оценки объем данных о ценах и характеристиках объектов-аналогов, может быть сделан вывод о достаточности применения только сравнительного подхода. Недостаток рыночной информации, необходимой для сравнительного подхода, является основанием для отказа от его использования.

Затратный подход— совокупность методов оценки стоимости  объекта,  основанных  на  определении  затрат,  необходимых для восстановления либо замещения объекта, с учетом его износа. 

При оценке специализированных машин и оборудования целесообразно применять затратный подход. Специализированные машины и оборудование – совокупность технологически связанных объектов, не представленная на рынке в виде самостоятельного объекта и имеющая существенную стоимость только в составе бизнеса.

Методы  затратного  подхода  предполагают  обязательную  оценку возможной  полной  себестоимости  изготовления  объекта  и  других  затрат,  которые  несет  изготовитель  и  продавец.  Затраты на воспроизводство машин и оборудования (без учета износа и устареваний) определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение точной копии объекта оценки. Затраты на замещение машин и оборудования (без учета износа и устареваний) определяются на основе сравнения с затратами на создание или производство либо приобретение объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. При применении затратного подхода рассчитывается накопленный совокупный износ оцениваемой машины или единицы оборудования, интегрирующий физический износ, функциональное и экономическое устаревания, при этом учитываются особенности обесценения при разных условиях эксплуатации, а также с учетом принятых допущений, на которых основывается оценка, максимально ориентируясь на рыночные данные.

Доходный подход—  совокупность  методов  оценки  стоимости объекта, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. При оценке с позиции доходного подхода будущие доходы от эксплуатации объекта на протяжении срока его полезного использования это основной фактор, определяющий текущую величину стоимости объекта. В исчислении совокупного дохода от объекта за ряд лет его жизни методы доходного подхода используют приемы, известные из теории сложных процентов. 

Доходный подход при оценке машин и оборудования может использоваться там, где распределенные во времени выгоды от его использования могут быть оценены в денежном выражении либо непосредственно, либо как соответствующая часть выгод, генерируемых более широким комплексом объектов, включающим оцениваемый объект и производящим продукт (товар, работу или услугу).

На практике  методы  оценки  стоимости  разных  видов  машин, оборудования и транспортных средств сочетают в себе элементы  нескольких  подходов,  а  их  отнесение  к  тому  или  иному подходу делается по преобладающему признаку.

Оценка финансовых активов и обязательств предприятия

Большое влияние на стоимость бизнеса оказывают финансовые активы и обязательства предприятия.

Дебиторская задолженность включает следующие расчеты:

  • С покупателями и заказчиками:
  • По векселям к получению;
  • С дочерними и аффилированными обществами;
  • С учрелителями по взносам в уставной капитал;
  • По выданным авансам:
  • С прочими дебиторами;

При оценке стоимости дебиторской задолженности важно анализировать способы ее образования.

В настоящее время не существует общепринятой методики оценки стоимости дебиторской задолженности. Существующие методики можно разделить на ведомственные от государственных структур и саморегулируемых объединений оценщиков и авторские от практикующих экспертов-оценщиков. Эти методики предполагают проведение финансового анализа, позволяющего отделить обязательства от безнадежных, сгруппировать их по различным критериям и, применив корректирующие коэффициенты, привести исходную величину обязательств к рыночной  или ликвидационной стоимости. Ведомственные методики более унифицированы и рассчитаны скорее на массовую и экспресс-оценку. Авторские методики учитывают специфику оцениваемого объекта, но достаточно сложны и трудоемки и используются ограниченно.

На основании вышеизложенного, можно сделать вывод, что независимая и объективная оценка активов бизнеса требует учета и анализа множества факторов.  Для определения стоимости бизнеса требуется профессиональная оценочная компания, которая использует один или несколько подходов и методов оценки для получения объективной стоимости многообразных активов бизнеса.

Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.

Остались вопросы?
Позвоните нам, мы будем рады вас проконсультировать.
Контакты
Оставить заявку
на обратный звонок
Мы свяжемся с Вами
в течении 5 минут.
*Нажимая на кнопку, вы даете
согласие на обработку персональных данных.
Спасибо! Вам скоро перезвонят.
Проверите поля и попробуйте еще раз!