Земельные участки являются одним из видов имущества, оценка которого проводится в соответствии с российским законодательством об оценочной деятельности: Федеральный закон №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки.
Поскольку в настоящее время отсутствует специальный федеральный стандарт по оценке земельных участков, основу терминологии составляют понятия, которые представлены в двух нормативных документах:
1. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 07.03.2002 г. № 568-р.
2. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости прав аренды земельных участков», утвержденные распоряжением Министерства имущественных отношений РФ от 10.04.2003 г. №1102- р.
Также при определении методов оценки земельных участков могут использоваться методы, основывающиеся на учёте издержек, связанных с обеспечением прав пользования участками. С учетом содержания указанных выше методических рекомендаций, а также исходя из трех подходов к оценке недвижимости, применяемые методы оценки земли можно распределить по трем группам:
— сравнения продаж;
— выделения;
— распределения.
2. Методы доходного подхода:
— капитализации земельной ренты;
— остатка;
— предполагаемого использования.
3. Методы затратного подхода:
— изъятия;
— оценки по затратам на инфраструктуру;
— оценка на основе нормативных показателей.
Также следует отметить, что при оценке земли различают застроенные и свободные (незастроенные) земельные участки.
В соответствии со статьей 6 «Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 14.07.2022) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2022) «Земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи».
Под улучшениями земельного участка в оценочной деятельности понимаются здания, строения, сооружения, объекты инженерной инфраструктуры, расположенные в пределах земельного участка, а также результаты работ и иных воздействий (изменение рельефа, качественного состава почв и т.п.), влияющих на качественные характеристики земельного участка.
Применение сравнительного подхода к оценке земли
Сравнительный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения.
Метод сравнения продаж
Данный метод является классическим методом оценки недвижимости и используется, в том числе, для оценки земельных участков, занятых строениями и сооружениями (застроенных участков), и свободных земельных участков. Обязательным условием применения метода является наличие полной и достоверной информации о ценах сделок с незастроенными земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого участка. При отсутствии информации о ценах заключенных сделок с сопоставимыми земельными участками допускается использование в качестве базы цен предложений (спроса).
Реализация метода предполагает выполнение следующих основных этапов:
— выбор основных факторов, влияющих на стоимость земельного участка;
— определение цен продаж (предложений) сопоставимых земельных участков (объектов-аналогов);
— определение состава и степени отличий характеристик каждого объектааналога от параметров оцениваемого земельного участка по каждому из выбранных факторов стоимости;
— обоснование и внесение корректировок к ценам объектов-аналогов, исходя из характера и степени отличий каждого объекта-аналога от оцениваемого земельного участка;
— расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен объектов-аналогов.
Метод выделения
Данный метод применяется только для оценки застроенных земельных участков. Таким образом, состав исходных данных по объектам-аналогам должен быть представлен едиными объектами недвижимости.
Метод предполагает выполнение следующей последовательности действий:
— определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
— определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого объекта-аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
— определение и проведение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
— расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на основе обобщения скорректированных цен аналогов;
— расчет полной восстановительной стоимости улучшений оцениваемого земельного участка с учетом их накопленного износа;
— выделение стоимости оцениваемого земельного участка на основе вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, полной восстановительной стоимости улучшений земельного участка, скорректированной на величину накопленного износа.
Метод распределения
Метод распределения применяется только для оценки застроенных земельных участков.
Реализация метода распределения предполагает выполнение следующей последовательности действий:
— определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами-аналогами;
— определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
— определение и применение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
— расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на основе обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
— расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка на основе умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.
Применение доходного подхода к оценке земли
Доходный подход применяется для определения стоимости оцениваемого участка, способного приносить доход в будущем с учетом различных вариантов его использования. Стоимость любого объекта недвижимости при использовании доходного подхода определяется как сумма приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов, включая выручку от возможной перепродажи объекта оценки по окончании периода владения объектом.
Метод капитализации земельной ренты.
Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода — возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Содержание метода заключается в выполнении следующих основных этапов: — расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
— определение величины коэффициента капитализации земельной ренты;
— расчет стоимости земельного участка на основе деления земельной ренты на коэффициент капитализации.
Для застроенных или предназначенных под застройку земельных участков величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка.
Метод остатка
Данный метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Основным условием применения метода является застройка или возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, способными приносить доход.
В составе метода можно выделить следующие основные этапы:
— расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за 1 год на основе рыночных ставок арендной платы;
— расчет полной восстановительной стоимости с учетом накопленного износа, исходя из варианта наиболее эффективного использования оцениваемого земельного участка на дату оценки;
— расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, как произведения полной восстановительной стоимости улучшений с учетом накопленного износа на коэффициент капитализации доходов от улучшений;
— расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения;
— расчет рыночной стоимости земельного участка на основе капитализации земельной ренты по ставке капитализации земли.
Метод предполагаемого использования
Этот метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием его использования является возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.
В составе метода можно выделить следующие основные этапы:
— анализ наиболее эффективного варианта застройки и доходного использования застроенного земельного участка (в том числе, рассматривается вариант разделения земельного участка на части);
— расчет затрат и времени, необходимых для создания выбранного варианта застройки земельного участка (основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия);
— прогнозирование доходов и издержек от использования застроенного земельного участка;
— оценка стоимости земельного участка на основе дисконтирования всех денежных потоков, связанных с реализацией проекта наиболее эффективного использования земельного участка (текущая стоимость земельного участка определяется как разница между дисконтированным потоком доходов и дисконтированным потоком расходов).
Роль затратного подхода в оценке земли
В условиях развитого рынка земли затратный подход практически не применяется для оценки свободных земельных участков. Элементы затратного подхода в части расчета полной восстановительной стоимости и величины накопленного износа улучшений земельного участка используются в методах остатка для земли и выделения, описанных выше. Кроме этого, сам по себе затратный подход к оценке земли предполагает определение стоимости участка в совокупности с оценкой его улучшений – зданий, сооружений, инженерных коммуникаций. На практике, как правило, затратный подход применяется в исключительных случаях, когда у оценщика отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными участками и сдаче в аренду аналогичных участков.
Основу метода изъятия составляет определение рыночной стоимости собственно земельного участка как разницы рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и полной восстановительной стоимости улучшений, уменьшенной на величину их накопленного износа. Данный метод основывается на технике остатка для земли. Условием использования метода изъятия является оценка земельного участка как свободного, исходя из его наилучшего и наиболее эффективного использования.
Метод оценки земель по затратам на инфраструктуру применяется только для земель поселений и основывается на определении величины затрат на формирование инфраструктуры. В этом случае в составе процедуры оценки земли рассчитывается величина затрат на создание (восстановление) улучшений городских земель общего пользования (всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли затрат, приходящихся на оцениваемый земельный участок).
К затратам на восстановление относят расходы на распределительные сети и сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, транспортные системы, объекты социального назначения и т.д.
Под оценкой на основе нормативных показателей в настоящее время понимают определение стоимости земельных участков, исходя из нормативов, установленных соответствующим законодательством. Так, например, в Федеральном законе «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливается цена выкупа у государства застроенных земельных участков, улучшения на которых находятся в частной собственности. Субъектом РФ самостоятельно может быть установлена выкупная стоимость права собственности на землю в зависимости от численности населения в диапазоне, установленном данным законом.
