При оценке недвижимого имущества используют следующие три подхода:
• оценка с точки зрения стоимости строительства здания, аналогичного оцениваемому;
• оценка стоимости с точки зрения сравнения стоимости аналогичных объектов;
• оценка с точки зрения доходности, которую потенциально может принести оцениваемый объект.
Различают три метода оценки недвижимости:
• Затратный (экономический). Совокупность методов оценки стоимости недвижимости, основанных на определении затрачиваемых денежных средств на замещение или восстановление объекта, с учетом накопительного износа
• Рыночный (сравнительный). Совокупность оценочных методов, основанная на сравнении объекта оценки с аналогичным объектом, по которому имеется информация о цене сделок.
Основной тезис метода состоит в том, что покупатель не заплатит за недвижимость цену больше, чем та, по которой можно приобрести точно такой же объект. При применении этого метода оценщик должен:
Выбрать единицы сравнения и сравнить объект оценки с объектами-аналогами;
Скорректировать значение единиц оценки в зависимости от технических характеристик объекта оценки и объектов-аналогов;
Согласовать результаты корректирования.
• Доходный. Совокупность оценочных методов недвижимости, основанная на определении будущих доходов при коммерческом использовании оцениваемого имущества.
Структура методов оценки недвижимости также основывает на трех подходах:
Доходный подход служит основой для метода капитализации доходов и обоснуется на дисконтировании доходов будущих периодов.
Затратный подход (экономический) основывается на анализе возможных затрат замещение или восстановление оцениваемого объекта. Оценщик рассчитывает примерную сумму строительных расходов, определяя стоимость строительства аналогичного объекта недвижимости и количество времени, которое будет затрачено на строительство. Зачастую данный показатель определяет, каков будет верхний предел стоимости недвижимости. Логика данного подхода вполне обоснованна, кому захочется переплачивать за существующую собственность, если за строительство аналогичного сооружения можно потратить меньше. Однако в затратном подходе не учитываются такие особенности как удобства и местоположение объекта недвижимости, которые играют немаловажную роль.
Рыночный подход включает методы, основанные на информации по уже состоявшейся продаже аналогичных объектов на открытом рынке (или методы сравнительных продаж). Рыночная стоимость (для её установления производится рыночная оценка) — это наиболее вероятная цена, по которой соответствующий объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. В рыночную стоимость входят как стоимость самого объекта, так и стоимость некоторых прав в отношении оцениваемого объекта. Нередки случаи, когда после выявления рыночной стоимости цена объекта корректируется с помощью проведения профессиональной оценки недвижимости.
Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.
