При оценке земельных участков при проведении экспертизы отчетов об оценке часто обнаруживаются следующие ошибки:
• отсутствие источника информации, на основании которого приняты основные количественные характеристики объекта оценки;
• отсутствие расчетного обоснования по данным, участвующим в оценке;
• нарушение причинно-следственных связей;
• противоречия в отчете;
• ошибочная методология;
• арифметические ошибки;
• нарушение формальных требований;
• отсутствует балансовая стоимость объекта оценки;
• отсутствует дата составления отчета;
• отсутствует дата проведения оценки (дата определения стоимости);
• используемые понятия не соответствуют действующему законодательству.
При применении сравнительного подхода самые частые ошибки:
• отсутствуют источники информации по объектам-аналогам;
• отсутствует описание объектов-аналогов;
• приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка;
• цены продаж (предложений) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам;
• не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок;
• в качестве результата сравнительного анализа ошибочно используется средневзвешенное значение для существенно отличающихся аналогов.
При применении доходного подхода встречаются следующие ошибки:
• отсутствуют источники информации по объектам-аналогам при расчете рыночной арендной ставки;
• отсутствует описание объектов-аналогов;
• приведенные объекты не могут являться объектами-аналогами объекту оценки ввиду причастности указанных объектов и объекта оценки к различным сегментам рынка;
• не приведено расчетное обоснование отдельных значимых корректировок;
• арендные ставки по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам;
• в денежном потоке не учтена реверсия капитала;
• не приведен расчет величины первоначальных инвестиций;
• потери дохода (или эксплуатационные затраты) не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам;
• при значительных объемах первоначальных инвестиций ошибочно выбран для расчета метод прямой капитализации;
• коэффициент капитализации для объекта недвижимости ошибочно рассчитан по методике расчета коэффициента капитализации для бизнеса;
• в методе прямой капитализации коэффициент капитализации принят равным ставке дисконта.
Статья подготовлена экспертами компании ООО “Консалтстрой”.
